Een van de strategische doelstellingen van het Woonbeleidsplan Vlaanderen stelt dat in 2050 alle woningen kwaliteitsvol zullen zijn. De Vlaamse Codex Wonen maakt dit concreter en bepaalt dat een woning moet beantwoorden aan elementaire veiligheids-, gezondheids- en woonkwaliteitsvereisten. Het gaat om absolute minimumnormen waaraan elke woning in het Vlaams Gewest moet voldoen. Voor de private huurmarkt voorziet het Vlaams Woninghuurdecreet in een regeling over de kwaliteit van de woning bij aanvang van het contract, tijdens de huur en op het einde van de huurperiode. Zo is het de uitsluitende verantwoordelijkheid van de verhuurder om ervoor te zorgen dat de woning bij aanvang van de huur voldoet aan de minimale woningkwaliteitsnormen. De vaststelling dat de woning bij aanvang niet voldeed, kan leiden tot de nietigheid van het contract. Daarnaast kunnen ook gebreken die ontstaan tijdens de huur aanleiding geven tot de ontbinding van het contract. Het einde van het huurcontract betekent ook dat de huurder geen recht meer heeft om in de woning te blijven. Er bestaat met andere woorden een zeker spanningsveld tussen de doelstellingen die Vlaamse overheid nastreeft op het vlak van woningkwaliteit en de doelstelling om de woonzekerheid (tevens een van de strategische doelstellingen van het Woonbeleidsplan Vlaanderen) voor de bewoners van het gehuurde pand te ondersteunen.
Aan de hand van een rechtspraakanalyse wil deze studie achterhalen hoe geschillen omtrent woningkwaliteit beslecht worden en welke tendensen hieruit afgeleid kunnen worden. Het onderzoek focust dus niet op de regelgeving zelf, maar op de vraag hoe rechters in de praktijk omgaan met de beoordelingsmarges die zij binnen de regelgeving hebben. Wanneer in kaart gebracht is wat de gevolgen van het schenden van de minimumkwaliteitsnormen zijn op vlak van onder meer bezettingsvergoeding, huurwaarborg, achterstallige huurgelden, huurpremie, zal de Vlaamse Overheid immers beter in staat zijn om naar de toekomst toe huurder en verhuurders hieromtrent te adviseren en eventueel bijkomende initiatieven te ontwikkelen.
Uit de geanalyseerde rechtspraak komen volgende vaststellingen naar voren:
- De nietigheidssanctie lijkt, op basis van de beschikbare rechtspraak, vaker te worden toegepast bij huurcontracten onder het Woninghuurdecreet (WHD) dan onder de Woningwet (WHW). Dat is
logisch, aangezien het decreet de nietigheidssanctie uitdrukkelijk in de regelgeving heeft verankerd. Ontbinding van huurcontracten vindt vooral plaats wanneer niet bewezen kan worden dat gebreken bij aanvang aanwezig waren.
- (Vrede)rechters hechten veel belang aan de technische verslagen en de besluiten van de burgemeester. De feitelijke vaststellingen uit deze administratieve instrumenten zijn een aanknopingspunt om te bepalen aan wie de gebreken toe te schrijven zijn, namelijk verhuurder of huurder (bv. op basis van de aard van de gebreken).
- Het conformiteitsattest is een belangrijk bewijsinstrument voor de verhuurder om aan te tonen dat de woning in goede staat was bij aanvang van de huur. We vinden hier nauwelijks rechtspraak over.
- Vorderingen wegens mingenot worden vaak afgewezen of slechts laag vergoed. Soms wenst de huurder enkel genoegdoening voor het geleden mingenot zonder dat hij de nietigheid of de ontbinding vordert.
- Bezettingsvergoedingen worden meestal toegekend, maar de hoogte varieert sterk en de rechtspraak biedt weinig klaarheid, wat de ruime appreciatiemarge van de rechters bestendigt. Bij de bepaling van de bezettingsvergoeding houden rechters met verschillende elementen rekening. Het voornaamste element voor huurcontracten onder het WHD is de aard van de gebreken. Onder de WHW werd de huurder vaak nog zwaar afgerekend voor het niet-naleven van zijn meldingsplicht, waar deze factor onder het WHD niet meer lijkt te spelen, of toch althans niet in de beschikbare rechtspraak. Er wordt (te) weinig toepassing gemaakt van het beginsel in pari causa.
- Er zijn weinig voorbeelden waarbij een vorderingen tot het bekomen van een vergoeding voor verhuiskosten werd toegekend. We zien daarbij dat (vrede)rechters vaak menen dat er sprake is van een contractuele relatie, in plaats van een buitencontractuele aansprakelijkheid te erkennen. Hetzelfde geldt voor vorderingen tot het bekomen van genoegdoening voor schade die de bezetters van het pand veroorzaakt hebben.
- Uitspraken over de minimale woningkwaliteitsnormen worden zelden in verband gebracht met het actuele karakter van de regelgeving, terwijl de normen nochtans een dynamisch karakter hebben.
- Wanneer de huurder zijn huursubsidie misloopt door de niet-conformiteit van de woning wordt de verhuurder hiervoor in bepaalde vonnissen aansprakelijk gesteld.
- Er is een verschuiving in de rechtspraak waarbij inbreuken op stedenbouwkundige regelgeving niet automatisch leiden tot de nietigheid van het huurcontract. Er moet een voldoende nauwe band zijn tussen de inbreuk en de verhuring.
