Dit onderzoek vindt een aanleiding in de onderbenutting van investeringsbudgetten voor sociale huisvesting. De problematiek is langer bekend en kwam het voorbije jaar herhaaldelijk aan bod in zowel de pers als in de debatten in het Vlaams Parlement.
De onderzoeksvragen waren de volgende:
Wat zijn de voornaamste oorzaken van de onderbenutting van de investeringsbudgetten voor nieuwbouw en renovatie van sociale woningen?
Welke maatregelen kunnen bijdragen tot versnelde en verhoogde investeringen in nieuwbouw en renovatie van sociale woningen (binnen de beschikbare investeringsenveloppes)?
Het onderzoek is uitgevoerd in vier fasen die op elkaar voortbouwen. Gestart werd met een verkenning en beschrijving van het institutioneel kader (hoofdstuk 1). Daarna volgde een uitvoerige analyse van de data afkomstig uit het Projectportaal, dit is een online tool die werd uitgewerkt voor de administratieve opvolging van projecten (hoofdstuk 2). De bevindingen uit deze analyses kregen mee een vertaling in de vragenlijst die werd bezorgd aan SHM’s en gemeentebesturen. De resultaten daarvan (hoofdstuk 3) boden de basis voor een lijst van maatregelen die zouden kunnen bijdragen tot versnelde en verhoogde investeringen. Tijdens focusgesprekken met SHM’s en gemeenten werden deze maatregelen beoordeeld op de mate waarin er een impact van kan worden verwacht op de doorlooptijd, maar ook op hun wenselijkheid. Na feedback van de begeleidingsgroep kwamen we zo uiteindelijk tot een lijst van 24 aanbevelingen.
Een globale conclusie is dat er niet één hoofdreden is waarom het investeringsritme vertraagt. De verklaring ligt in een breed scala van redenen, die niet alleen verband houden met het institutionele kader van de sociale huisvesting. Vertragende factoren zijn te vinden zowel op Vlaams als op lokaal niveau en bij verschillende actoren. Het kan gaan over specifieke regelgeving (bv. erfgoed), wijzigende visies op ruimtegebruik, strengere energetische ambities of beperkte personeelscapaciteit. De redenen waarom projecten een lange doorlooptijd kennen, zijn ook vaak specifiek voor het project waar het over gaat. Voor het ene project is het een erfgoedkwestie, voor het andere een langlopende discussie over grondaankoop, of tegenstand van omwonenden, moeilijkheden bij de aanleg van infrastructuur, het opmaken van een RUP, enzovoort. Dit maakt meteen duidelijk dat geen enkele oplossing zaligmakend is. Er zal op meerdere fronten tegelijk gewerkt moeten worden. Vaak gaat het om tamelijk structurele factoren die niet van de ene op de andere dag kunnen worden veranderd, en waarvoor het ook niet wenselijk is om ze te veranderen.
De administratieve afhandeling van een project kent meerdere stappen, waarbij in het verleden op verschillende momenten een advies of akkoord van het Vlaamse niveau vereist was. De laatste jaren is dit proces al vereenvoudigd en zijn procedures aangepast zodat projecten deze procedure sneller kunnen doorlopen. De aanbevelingen in dit rapport bevatten nog enkele suggesties op dit vlak. Maar hiervan wordt geen grote impact op het investeringsritme verwacht.
Als het ergens in de pijplijn hapert, is dat heel vaak al vroeg in dit proces, wanneer er een akkoord over het concept moet komen tussen de betrokken partijen. Meerdere van de aanbevelingen houden daar verband mee. Het zijn vooral aanbevelingen voor een betere coördinatie, tussen beleidsdomeinen, tussen het Vlaamse en lokale niveau, en op lokaal niveau tussen woonmaatschappij en gemeente. Maar ook hiervan wordt geen groot effect op het investeringsritme verwacht. Complexe projecten vragen nu eenmaal tijd om tot consensus te komen.
Tot slot valt op dat de meeste mogelijkheden om het investeringsritme op te voeren, wellicht te vinden zijn in de aanloopfase, wanneer op zoek wordt gegaan naar mogelijkheden voor nieuwe projecten. Verschillende knelpunten bevinden zich daar: bij de politieke prioriteiten van het lokale bestuur, in de zoektocht naar grond en vastgoed en alles wat komt kijken bij de voorbereiding en financiering van projecten. De meeste van de aanbevelingen die naar verwachting effect zullen hebben, bevinden zich in dat stadium. Ze betreffen o.a. de financiering van sociale woonprojecten, de herinvoering van de sociale last, het werken aan een betere beeldvorming van de sociale huisvesting, het verder zoeken naar goede formules van samenwerking met de private sector.
