Na de hervorming van de SHM’s en SVK’s tot woonmaatschappijen zijn voorlopig geen fundamentele wijzigingen doorgevoerd aan de financiering van de sociale huisvesting. Een dergelijke wijziging lijkt nochtans om meerdere redenen wenselijk: met oog op een gelijke behandeling van huurders (ongeacht of de sociale woning in eigendom is of wordt ingehuurd), om er voor te zorgen dat nieuwe projecten rendabel kunnen worden gerealiseerd (en dus de voorziene budgetten ook worden benut), om te antwoorden op budgettaire uitdagingen o.a. in het kader van begrotingsnormen. Dit rapport verkent vanuit theoretische redeneringen en op basis van de internationale literatuur de mogelijkheden van verschillende alternatieve financieringssystemen en formuleert van daaruit aanbevelingen en scenario’s voor hervorming.
Het rapport vertrekt van een theoretische verkenning, met o.a. aandacht voor mogelijke definities van kosten en het verschil tussen object- en subjectsubsidies. Vervolgens is er een uitgebreid internationaal hoofdstuk, waarin we vaststellen dat de sociale huisvesting in Europa op heel verschillende manieren heeft vorm gekregen, met grote verschillen in omvang van de sector, doelgroep, organisatie en financiering, waarbij de Vlaamse sociale huisvesting tot nu toe de grote internationale trends niet echt lijkt te volgen. Een drietal landen waarvan we verwachtten dat ze inspiratie kunnen bieden voor een hertekening van de Vlaamse financiering (Nederland, Frankrijk en Duitsland), worden nader beschreven.
De informatie uit de theoretische en de internationale verkenning wordt vervolgens gebruikt om na te denken over een toekomstig financieringssysteem. In essentie komt het ontwerpen van een goed financieringssysteem altijd neer op het zoeken naar een goede verdeling van de kosten tussen drie partijen: de huurder, de verhuurder en de overheid. Deze drie gezichtspunten worden nader uitgewerkt, waarbij elk gezichtspunt leidt tot een aantal principes voor een goed systeem en het Vlaamse systeem vervolgens wordt getoetst aan deze principes. Zo blijkt dat het huidige Vlaamse financieringssysteem gebaseerd is op sterke principes. Wat betreft de financiële inbreng van de huurders zien we onder meer een vergaande zorg van de Vlaamse overheid voor de betaalbaarheid van het wonen als beleidsdoel. Een ander belangrijk principe is het streven naar kostendekkende verhuring, waarbij voor verhuurders het verschil tussen kosten en inkomsten wordt gedekt door subsidies. Daarbij is een financiële uitgavenbenadering gevolgd, met als voordeel dat de subsidies sterk maatwerk zijn en rekening houden met verschillen tussen sociale verhuurders, en ook een solidariteitsregeling tussen sociale verhuurders omvatten. De subsidies zijn ook vergaand genormeerd, om zo efficiënt beheer te stimuleren.
Het resultaat van dit alles is echter een bijzonder complex financieringsmechanisme dat enkel voor ingewijden transparant is en dat toch een aantal zwakheden vertoont, zoals het niet voldaan zijn aan horizontale gelijkheid tussen huurders en onduidelijkheid of er werkelijk sprake is van kostendekkende verhuring. De complexiteit van het hele stelsel en het gebrek aan gedetailleerde gegevens maken het moeilijk om de uiteindelijke uitkomsten voor huurders en verhuurders goed te kunnen evalueren. Daarom bevelen we aan een microsimulatiemodel uit te werken dat toelaat de effecten van mogelijke wijzigingen aan het systeem ex ante te beoordelen.
Op het einde van dit onderzoek formuleren we vier duidelijke aanbevelingen: 1° vereenvoudig het financieringssysteem; 2° gebruik de markthuurprijs als benchmark voor de sociale huurprijs; 3° bepaal de subsidie voor huur volgens een voucherformule die zowel geldt voor ingehuurde woningen als voor woningen in eigendom (en bij uitbreiding ook voor de private huur); en 4° splits de subsidie voor de huur en voor de werking. Op andere punten konden we geen duidelijke aanbevelingen formuleren, in het bijzonder voor: 1° de funding, die al dan niet via de Vlaamse overheid kan blijven verlopen; 2° de keuze tussen een uitgaven- en inkomstenbenadering enerzijds en een marktbenadering anderzijds als het gaat over het bepalen van de subsidie aan de verhuurder. We combineerden de mogelijke keuzes tot vier scenario’s en bespraken daarvan de voor- en nadelen, die voor elk scenario anders liggen. Het betreffen nog ruwe scenario’s die verdere uitwerking nodig hebben. De volgende stap zou nu kunnen zijn dat de implicaties ervan getest worden met behulp van concrete cijfers en simulatiemodellen.
