Samenvatting van onderzoek dat tussen 2016 en 2020 is uitgevoerd naar de werking van de Vlaamse woningmarkt. Aan de hand van de gekoppelde Censusdata werd economisch onderzoek gedaan naar de werking van vraag en aanbod op de woningmarkt. In deze synthese worden de belangrijkste resultaten van dit onderzoek gebundeld en concluderende beleidsaanbevelingen geformuleerd. Het syntheserapport is thematisch van opzet. Terugkerende thema’s in het onderzoek en in dit syntheserapport zijn de demografische vraagdruk op de Vlaamse steden, het verbeteren van de woningkwaliteit, de realisatie van nieuw woonaanbod en de regionale vraag naar woningen.
De rode draad in deze thema’s is de druk die hoger opgeleiden uitoefenen op centrale regio’s in Vlaanderen, in het bijzonder de centrumsteden. Deze druk verklaart in belangrijke mate de regionale verschillen in woningprijzen. Er zijn daarnaast ook effecten op het sortingproces: huishoudens maken een bepaalde woon- en locatiekeuze op basis van hun voorkeuren en hun beschikbaar budget. Demografische druk van voornamelijk hoger opgeleiden kan zowel op een lokaal als een regionaal niveau zorgen voor veranderingen in dat proces: enerzijds segregatie, waarbij achtergestelde buurten, waar de lage inkomens zich in toenemende mate concentreren, leiden tot minder kansen voor zij die er wonen en anderzijds gentrificatie, waar buurten bewoond worden door een groeiend aandeel hoger-opgeleiden, met stijgende vastgoedprijzen tot gevolg, waardoor lagere inkomens zich er in mindere mate kunnen vestigen wegens financiële beperkingen en armere huishoudens mogelijk verdrongen worden. Bovendien kan de link gelegd worden met een vertraagde of zelfs omgekeerde werking van het filteringsproces. Filtering impliceert dat woningen die verouderen doorheen de tijd opeenvolgend bewoond worden door telkens minder kapitaalkrachtigere huishoudens. In centrumsteden is de omgekeerde tendens echter zichtbaar: ten gevolge van demografische druk worden woningen in centrumsteden net bewoond door relatief kapitaalkrachtigere huishoudens naarmate ze verouderen.
De ruimtelijke uitdaging is immers tweevoudig. Enerzijds is er een mismatch tussen vraag (naar kleinere woningen en appartementen) en aanbod (grotere vrijstaande woningen en villa’s) in regio’s met landelijk karakter, als gevolg van gezinsverdunning. Maar anderzijds is er de vraag naar betaalbare woningen van jonge gezinnen in grote centrumsteden en centraal Vlaanderen. Vanuit woonbeleid dient hier vooral de betaalbaarheid opgevolgd te worden. Bij een te beperkt aanbod kan men verwachten dat de druk met bijhorende prijsstijgingen enkel toeneemt in deze regio's wat nefast is voor de betaalbaarheid van wonen.
