De betaalbaarheid van wonen staat de jongste jaren hoog op de agenda, in zowel Vlaanderen als Nederland. Geregeld duiken er berichten op in de media over stijgende woning- en huurprijzen. De vraag is echter in welke mate deze recente evoluties een weerslag hebben op de betaalbaarheid van wonen.
Het doel van onze studie is om de betaalbaarheid van wonen in Vlaanderen en Nederland anno 2005/6 in beeld te brengen. Betaalbaarheid van wonen definiëren we als de relatie tussen woonuitgaven op kasbasis - die de financiële toegankelijkheid tot een woning bepalen - en het inkomen van het betreffende huishouden. We opteerden voor de methode van het resterend of residueel inkomen om deze relatie in kaart te brengen. Bij de analyse maken we een onderscheid naar de verschillende woningmarktsectoren en naar verschillende inkomensgroepen. Voor 2005/6 brengen we de betaalbaarheid in beeld voor de recent verhuisde huishoudens. We willen immers evalueren hoe het beleid en de woningmarktomstandigheden de betaalbaarheid en toegankelijkheid van de huidige woningmarkt beïnvloeden.
Één van de voornaamste conclusies is dat het resterend inkomen gemiddeld lager uitvalt in de huursectoren (privaat en sociaal) dan in de eigendomssector. Deze kloof blijkt groter te zijn in Vlaanderen dan in Nederland. Verder komt in beide ‘landen’ de betaalbaarheid sterker in het gedrang in de sociale dan in de private huursector, ondanks de gemiddeld lagere huur voor een sociale woning.
Een opmerkelijk resultaat is dat – ondanks een fiscaal voordeel dat gemiddeld ongeveer driemaal hoger ligt in Nederland dan in Vlaanderen – de netto woonuitgaven voor eigenaars met hypotheek gemiddeld niet verschillen tussen beide ‘landen’. De grotere fiscale aftrekmogelijkheid in Nederland lijkt dus eerder een prijsopdrijvend effect in te houden dan een daling van de woonuitgaven. De gemiddeld hogere woningprijzen in Nederland worden daarnaast ook verklaard door het woningtekort anno 2005.
Ook stelden we vast dat het fiscale voordeel van een hypothecaire lening toeneemt naarmate het equivalent inkomen stijgt, als gevolg van bepaalde kenmerken van het systeem van hypotheekaftrek. In Vlaanderen kent deze relatie een plafond, in Nederland niet. De huursubsidie – die een veel grotere reikwijdte heeft in Nederland dan in Vlaanderen - neemt daarentegen gemiddeld af met het inkomen in beide ‘landen’. Tot slot stelden we vast dat in elke woningmarktsector de inkomensongelijkheid toeneemt wanneer de woonuitgaven worden afgetrokken van het besteedbaar inkomen, dus met de stap van besteedbaar naar residueel inkomen, zowel in Vlaanderen als Nederland. De inkomensongelijkheid stijgt dus via de woningmarkt.
