Het huidige woonrecht is op maat gesneden van de klassieke gebruiksrechten van eigendom of huur. Het mist vaak flexibiliteit naar meer alternatieve, vernieuwende woonvormen, die bovendien ook botsen op de regelgeving uit verschillende andere beleidsvelden (ruimtelijke ordening, sociale zekerheid, enzovoort). Hierdoor stoten nieuwe woonprojecten constant op limieten, terwijl traditionele woonvormen niet altijd een antwoord bieden op de hedendaagse vragen of vereisten inzake sociaal-culturele ontwikkeling, demografie of duurzaamheid.
Zowel in België als in het buitenland worden meer bepaald initiatieven uit de grond gestampt worden die een bijdrage willen leveren aan onder meer betaalbaar wonen, duurzaam ruimtegebruik (bv. door herbestemming van bestaande gebouwen), het onttrekken van gronden aan marktspeculatie, het beschikbaar maken van gronden voor sociale huisvesting, enzovoort. Deze initiatieven nemen vaak constructies aan waarbij op een creatieve manier gebruik wordt gemaakt van bestaande gebruiksrechten (bv. hamsterhuren), of nieuwe gebruiksrechten gecreëerd worden (bv. shared ownership).
Het rapport focust in de eerste plaats op gebruiksrechten die afwijken van een traditionele koop- of huurformule. De gebruiksrechten worden hierbij onderworpen aan een grondige, juridische scan, met een focus op burgerrechtelijke en fiscale kenmerken. Een tweede onderzoeksfocus is het in kaart brengen van de mogelijkheden van het Belgische rechtssysteem om nieuwe wooninitiatieven te realiseren via aangepaste gebruiksrechtelijke tools en welke ingrepen hiertoe vereist zijn. Een derde aspect van de onderzoeksopdracht bekijkt de bevoegdheden van Vlaanderen om een eigen kader betreffende gebruiksrechten te realiseren en hoe ver Vlaanderen daarin kan gaan.
Om de onderzoeksvragen te beantwoorden vertrekt het rapport eerst en vooral van een literatuurstudie van de voornaamste types van zowel nationale als internationale niet-klassieke gebruiksrechtelijke constructies. Daarnaast brengt het eerste deel in kaart welke knelpunten zich voordoen in de praktijk, hoe men hiermee omgaat en hoe deze eventueel opgelost kunnen worden. Dit wordt gedaan door middel van interviews met vijftien actoren vanop het terrein, net als met adviesverleners die met dergelijke niet-traditionele gebruiksrechten vertrouwd zijn. Hieruit blijkt dat het (gebrek aan een) burgerrechtelijk kader van deze innovatieve gebruiksrechten niet zozeer een probleem vormt. Wat de financiële en fiscale aspecten betreft, kan echter niet hetzelfde worden geconstateerd. Innovatieve woonvormen worden soms ongelijk behandeld ten opzichte van traditionele gebruiksrechten, doordat zij uit het toepassingsgebied van sommige financiële en fiscale incentives vallen. Behalve ongelijkheid, gaat de huidige situatie ook vaak gepaard met rechtsonzekerheid voor de gebruikers. Vaak werd ook opgemerkt dat een aantrekkelijke fiscale behandeling het gebruik van de besproken instrumenten aanzienlijk zou kunnen vergroten. In dit onderzoek doen we echter geen uitspraken over de vraag of de inzet van overheidsmiddelen daartoe ook effectief opportuun is.
Het tweede luik van het onderzoek focust op de mogelijkheden die Vlaanderen heeft om een eigen kader inzake gebruiksrechten te realiseren. Waar dit voor sommige gebruiksrechten vanzelfsprekend is omdat de materie tot de bevoegdheid van de Gewesten behoort (bv. woninghuur), is dit minder evident bij gebruiksrechten zoals erfpacht en opstal, die tot het federale bevoegdheidspakket behoren. Uit de toetsing aan de impliciete bevoegdheden blijkt hoe ver Vlaanderen kan gaan in het creëren van een eigen kader, door bijvoorbeeld een woonerfpacht- of opstal in te voeren. Hoewel de mogelijkheid niet is uitgesloten, is het onwaarschijnlijk dat dergelijk regelgevend optreden door de Vlaamse decreetgever de toetsing aan de marginaliteitsvoorwaarde zou doorstaan. Bovendien is er o.i. eerder sprake van wenselijkheid dan noodzakelijkheid, aangezien de woonproblematiek ook via andere ingrepen aangepakt kan worden.
Het laatste onderdeel bespreekt concrete actie- en verbeterpunten. Hierbij wordt een overzicht gegeven van de verschillende beleidsstappen die aan de Vlaamse decreetgever kan nemen met het oog op de optimalisering en opschaling van niet-traditionele gebruiksrechten. Voor elk gebruiksrecht zijn passende voorstellen gemaakt die beleidsmakers kunnen meenemen naar de toekomst. Dit met als doel ze in de toekomst een vlot procesverloop en frequenter gebruik toe te kennen. Op die manier wil het onderzoek ertoe bijdragen dat innovatieve woonformules meer en meer een plaats krijgen op de woonmarkt. Deze studie heeft niet tot doel om uitspraken te doen over de relevantie van nieuwe woonvormen, noch om na te gaan in hoeverre zij toelaten om beleidsdoelstellingen op een effectieve en efficiënte manier te realiseren. Het opzet is louter om de juridisch-technische haalbaarheid op fiscaal en burgerrechtelijk vlak te analyseren.
