Het opzet van de studie was om de verschillende segmenten op de Vlaamse woningmarkt te onderscheiden en beschrijven, op een empirische manier. Op vlak van methodologie werd er gebruik gemaakt van een ‘two-step’ clusteranalyse, voor de private huurmarkt en eigendomsmarkt apart. De data van het Grote Woononderzoek (GWO) uit 2013 werden hiervoor gebruikt. Een clusteranalyse zorgt ervoor dat er homogene groepen worden gevormd op basis van de opgenomen kenmerken (van zowel bewoners als woningen), terwijl de segmenten onderling zo sterk mogelijk van elkaar verschillen. Het voordeel van dergelijke clusteranalyse t.o.v. het vergelijken van woningmarktsegmenten op basis van ex ante indelingen is dat zo ook verbanden aan het licht komen die niet voor de hand liggen. De studie werd op een quasi identieke wijze uitgevoerd als het onderzoek van Le Roy et al. (2008) op basis van de data van de Woonsurvey 2005.
De basissegmentering voor de private huurmarkt anno 2013 leverde drie duidelijk onderscheiden segmenten op, die qua omvang en samenstelling sterk lijken op de segmenten uit 2005 (uit de voorgaande studie). Zo bestaat er in 2013 een eerste segment van ‘oude huurders in goede woningen’ dat 35% van de private huurmarkt beslaat. De fysische staat is in dit segment duidelijk beter dan in het gelijknamige segment in 2005. Een tweede huursegment bestaat uit ‘jonge welgestelde huishoudens in goede woningen’ en kent een aandeel van 35%. Uit het profiel kunnen we afleiden dat een groot deel van dit segment zich in een overgangsfase bevindt naar een eigendomswoning. Tot slot bestaat er ook in 2013 een ‘zwakker’ derde segment op de private huurmarkt (van 29%), waar een minder sterk socio-economisch profiel gecombineerd wordt met een minder goede woningkwaliteit. De fysische staat en het isolatieniveau van de woningen in dit segment scoren in 2013 niet beter dan in het gelijknamige segment in 2005. Een belangrijke vaststelling is dat het inkomensprofiel in het derde segment zwakker is dan in de segmentering van 2005. Dat de lage inkomens in toenemende mate de minst kwaliteitsvolle huurwoningen betrekken, blijkt ook uit een extra analyse met een a priori indeling van fysische staat naar inkomen.
De clusteranalyse voor de eigendomsmarkt leverde vier duidelijk onderscheiden segmenten als uitkomst: een segment dat bestaat uit oudere en minder kwaliteitsvolle woningen (18%), een segment met goede en merendeels recente woningen bewoond door gezinnen (met kinderen) (37%) en twee segmenten met woningen van oudere bewoners met een relatief goede woningkwaliteit, die verschillen op vlak van het socio-economisch profiel van de bewoners.
