In dit onderzoek wordt het rendement van de private huurmarkt op 3 manieren belicht: (1) het totaal rendement, (2) verschillen in het bruto rendement voor verschillende marktsegmenten. Vervolgens (3) worden deze bevindingen mee opgenomen om de recente evolutie van de huurwoningvoorraad en het aandeel huurders te bespreken, met een link naar de vastgoedfiscaliteit.
Het verwachte totaal rendement uit een eerdere rendementsanalyses (Vastmans, 2016) bedroeg 3,2% en ligt in lijn met deze schatting. Enerzijds is dit in lijn met wat we verwachten aangezien de basisveronderstellingen gelijkaardig blijven. Anderzijds zijn er wel aanpassingen gemaakt en zijn de
marktomstandigheden anders dan in 2016.
Indien we spreken van het totale rendement spreken we enkel over het rendement van het verhuren van de woning. Het rendement op de eigen investering van de verhuurder kan hiervan verschillen omdat hij zijn investering ook met vreemd vermogen kan financieren. De recent gestegen interestvoet zorgt ervoor dat een verhuurder via externe financiering het rendement op zijn eigen vermogen niet meer sterk kan leveragen1 omdat het huurrendement in lijn ligt met de risicovrije interestvoet en de hypothecaire interestvoet. Het is evenwel zo dat de interestvoet in 2014 even hoog lag, en sindsdien gradueel gedaald is tot 2021 waarna deze in 2022 terug steeg. Daarnaast kan men verwachten dat in de nabije toekomst de prijsstijgingen beperkt zijn, omdat de ontleningscapaciteit gedaald is, maar de woningprijzen (nog) niet. Het zorgt alleszins voor een neerwaartse prijsdruk.
Verder gaan we meer specifiek in op de renovatie- en onderhoudskosten. Er is weinig informatie omtrent de verwachte renovatiekosten. In een scenario waar men verwacht dat deze in de toekomst hoger liggen aangezien men niet enkel de woning dient te onderhouden, maar ook energetisch te verbeteren. De vraag kan gesteld worden of de afschrijvingstermijnen van energetische investeringen (of andere domotica) ervoor kunnen zorgen dat de huidige onderhoudskosten een onderschatting zijn van de toekomstige.
Ook werd er dieper ingegaan op de andere kosten, zoals administratieve kosten en tijdsinvesteringen, maar ook wanbetalingen, huurschade en zelfs mogelijke gerechts- en deurwaarderkosten. Dit element kwam ook terug bij de analyse van de huurratio’s. Het gemiddelde rendement verhult veel onderliggende verschillen tussen diverse segmenten in de huurmarkt. Daartoe worden verschillen in de huurratio (huur/woningwaarde) verklaard aan de hand van woningkenmerken en huurderskenmerken. Aangezien niet alle kosten en verwachte meerwaarden gekend zijn voor de verschillende segmenten afzonderlijk is deze analyse dus beperkt tot de huurratio (huurprijs/woningwaarde). Zo zijn er geen gemiddelde onderhoudskosten gekend specifiek voor nieuwbouwwoningen. Men kan echter verwachten dat deze onderhoudskosten lager liggen dan voor een gemiddelde woning. Dit kan vervolgens verklaren waarom de (bruto) huurratio voor nieuwbouw lager is omdat deze lagere onderhoudskosten ervoor zorgen dat er netto toch nog voldoende rendement overblijft. Een verhuurder kijkt immers naar het netto rendement, of beter het totale rendement.
Met betrekking tot de woningkenmerken vonden we dat de kleine, minder kwalitatieve en goedkopere huurwoningen een relatief hogere huurratio hebben. Dit kan door verschillende elementen verklaard worden. Vaak is er een soort van vaste kost per verhuring, onafhankelijk van de grootte en de kwaliteit van de huurwoning (en dus ook van de woningwaarde), zoals het vinden van een huurder en het regelen van een huurcontract.
Daarnaast vonden we ook dat er indicaties zijn dat verhuurders hun huurprijs mede laten afhangen van het verwacht profiel van de huurder (op basis van huurders in de buurt), gelijkaardig aan hoe banken de hoogte van de hypothecaire interestvoet mede laten afhangen van de solvabiliteit van de koper. Het profiel van een nieuwbouwhuurder is daarbij minder risicovol dan gemiddeld, en dit verklaart een geschat prijsverschil van 3,8%. Dit wil zeggen dat huurprijzen van nieuwbouw duurder zijn dan bestaande omwille van de kwaliteit, maar dit verschil nog 3,8% groter zou zijn indien het huurdersprofiel niet beter maar gelijk zou zijn aan het gemiddeld huurdersprofiel. Dit is een indicatie en benadering, dat een beeld van de grootteorde weergeeft.
In een laatste punt analyseerden we recente evolutie van de huurmarkt (2018-2023). Het aandeel huurders blijft stabiel, en stijgt zelfs licht in 2022 vanwege de oorlog in Oekraïne. Toch is er een onderliggende verschuiving in het huuraanbod. Nieuwbouwappartementen komen voor de helft in de huurmarkt terecht, en die markt groeit. Maar de markt van oudere huurwoningen krimpt, voornamelijk in 2019 (toen startende eigenaars hun aankoop vooruitschoven om van de woonbonus te kunnen genieten) en in 2022. We zien eveneens dat er vanaf 2022 een daling is van het aandeel aankopen voor een tweede woning. Dit kan verklaard worden door de daling van de verkooprechten voor de eerste woning, en een stijging van de verkooprechten voor de tweede woning. Ook het verplichte conformiteitsattest in 1/3 van de gemeenten en de renovatieverplichting in 2023 kunnen hiertoe bijdragen. Een investeerder kan sinds 2024 niet langer gebruik maken van kapitaalaflossingen via langetermijnsparen voor zijn investering, wat gezien de eerdere afschaffing van de woonbonus terecht is. Toch is het een vraag of de eigendomsneutraliteit op de markt van bestaande woningen niet terug in het voordeel van de eigenaars overhelt. De verlaging van de registratierechten heeft diverse voordelen. Maar door deze eenzijdig toe te passen voor eigenaar-bewoners ontstaat er een groot verschil tussen de eigenaars- en huurmarkt. Aangezien de deelmarkten elkaar via prijszetting beïnvloeden is het verlaagde tarief voor de eerste woning ook een extra kost voor een nieuwe
investeerder en dus de huurmarkt. De vraag is of de huurmarkt van bestaande woningen hierdoor, samen met ook een opgaven van verbetering van het bestaand huurpatrimonium, niet te sterk onder druk komt te staan. De nieuwbouwmarkt doet het huuraanbod weliswaar toenemen, maar dit is niet voor iedereen betaalbaar.
