Om de betaalbaarheid van een eigen woning voor starters te ondersteunen, heeft de Vlaamse overheid het instrument de Vlaamse woonlening. Dit is een voordelig woonkrediet voor wie een bescheiden inkomen heeft en toch een eigen woning wil kopen in het Vlaamse Gewest. In dit rapport wordt de huidige Vlaamse woonlening geëvalueerd en vervolgens worden alternatieven en aanvullingen voor het instrument geanalyseerd die dezelfde doelstellingen nastreven.
Vooraleer dieper in te gaan op de instrumenten die eigenaarschap stimuleren, is het belangrijk om de nood aan stimulering van eigenaarschap in kaart te brengen. Kunnen jongeren nog eigenaar worden? De beschikbare gegevens geven aan dat het aandeel eigenaars gelijk blijft in Vlaanderen, net als het aandeel jongeren dat een woning verwerft. De evidentie is dat het de startende eigenaars zijn die de woningprijs bepalen en niet de kopers van een tweede woning. Het aandeel kopers van een tweede woning (vaak investeerders) neemt ook af sinds 1 januari 2022, wanneer de verkooprechten voor deze laatste stegen (en daalden voor kopers van de eerste woning).
Er is sprake van een betaalbaarheidsparadox: het lijkt alsof door de stijgende prijzen de betaalbaarheid onder druk komt, maar in feite is het vaak net een toegenomen ontleningscapaciteit (een indicator van de betaalbaarheid van wonen voor huishoudens) die de woningprijs doet stijgen. Dit is belangrijk voor het beleid bij het afwegen van de in te zetten beleidsinstrumenten. Instrumenten die de vraag stimuleren leiden vaak tot stijgende woningprijzen (zie bv. de woonbonus). Maar niet alle instrumenten die eigenaarschap stimuleren leiden tot prijsstijgingen, zoals in het rapport besproken.
De Vlaamse woonlening heeft op twee manieren impact op de mogelijkheid voor huishoudens om een woning te kopen. Enerzijds vergroot de lening de toegankelijkheid, bv. door het toekennen van hogere Loan-to-value ratio’s (hogere beleningsgraden). Daarnaast zijn er rentevoordelen. Opmerkelijk is dat in de periode 2020-2021 er geen rentevoordeel was voor alle Vlaamse woonleningen, en ondanks dit, er slechts een kleine afname van het aantal leningen was.
Anno 2023 zijn de interestvoeten terug hoger en wordt er terug een rentevoordeel toegekend aan een deel van de ontleners op basis van o.a. het inkomen. De onderzoekers wijzen op het belang van een goede afbakening van de doelgroep van het rentevoordeel om mortgage shoppen te vermijden. In het bijzonder moet worden vermeden dat ontleners die op de private markt terecht kunnen, opteren voor een Vlaamse woonlening vanwege het rentevoordeel. Een voorwaarde hiervoor is eveneens dat de hypothecaire marktinterestvoet gekend is of zo goed mogelijk geschat om toegepast te kunnen worden in de regelgeving. Merk op dat de inkomensgrenzen die bepalen of men in aanmerking komt voor het verkrijgen van een lening wel breder kunnen gedefinieerd kunnen zijn. Op die manier vergroot men de toegankelijkheid, bv. voor huishoudens met hogere inkomens zonder eigen inbreng, vanwege het toestaan van een hogere LTV-ratio, maar niet door het rentevoordeel.
Een eerste alternatief voor de huidige Vlaamse woonlening zou kunnen zijn om de lening om te zetten naar een kleine aanvullende achtergestelde hypotheeklening, complementair aan een normaal hypothecair krediet. In dit geval zouden potentieel veel meer ontleners van het voordeel kunnen genieten. De implementatie blijkt echter administratief zeer complex, o.a. omdat afstemming nodig is met de private marktpartij maar bovendien ook met de renovatiebehoefte en renovatieleningen. Voor het toestaan van hypotheekleningen voor aankoop is de woningwaarde na renovatie belangrijk en de renovatiekost, niet enkel de initiële woningprijs. Tot slot, en niet in het minst, zijn er potentiële prijsopdrijvende van dergelijker heroriëntatie.
Een tweede alternatief is een tijdelijke lening. Het basisidee is dat de overheid initieel een tijdelijke lening voorziet voor starters met een zwak profiel, waarna het huishouden zich na enkele jaren kan herfinancieren op de private markt. Ook deze optie heeft diverse nadelen.
De derde optie is de huidige Vlaamse woonlening nog optimaler aan te wenden voor woningrenovatie. Naast het aanbieden van begeleiding, bijvoorbeeld in samenwerking met energiehuizen, formuleerden we twee suggesties. Momenteel wordt er bij de minimumrentevoet gedifferentieerd volgens looptijd, waarbij de korting groter is voor kortere looptijden. Dit zet aan tot korte looptijden en remt zo renovatie, wat tegelijk de vraag oproept of huishoudens die op deze termijn kunnen afbetalen wel de beoogde doelgroep zijn (wetende dat de looptijd van de gemiddelde koper 25 jaar bedraagt). De suggestie is om deze differentiatie niet langer toe te passen. Daarnaast lijkt het opportuun om de maximumwaarden voor verkoopprijzen te differentiëren volgens EPC labels, waarbij deze lager liggen voor minder energiezuinige woningen (met renovatieplicht). Op die manier wordt rekening gehouden met het totale budget voor een huishouden om de woning inclusief renovatie te financieren.
