De centrale vraag in dit rapport is of gegeven een beschikbaar overheidsbudget het resultaat voor de samenleving het grootst is indien de middelen worden ingezet voor een sociale woning aangeboden door een SHM of door een SVK. Om deze ‘kosteneffectiviteit’ te kunnen beoordelen, zijn eerst de kosten voor de overheid berekend van een SHM- en een SVK-woning, en dit volgens twee verschillende methoden, waarvan de resultaten in dezelfde richting wijzen.
Bij de eerste methode berekenden we de totale kost van een sociale woning vertrekkend van de marktwaarde van dezelfde woning op de private huurmarkt, waarna we deze corrigeerden om rekening te houden met verschillen tussen private en sociale verhuur. Vervolgens hebben we nagegaan hoe deze kost wordt verdeeld tussen huurder, verhuurder en overheid. In de tweede benadering hebben we in beeld gebracht wat bij een investering op een bepaald moment de te verwachten uitgaven zijn voor de overheid over de gehele levensloop van de woning.
De twee methoden wijzen in dezelfde richting, namelijk dat de kost voor de overheid van een SVK-woning hoger is dan van een SHM-woning. Dit heeft in belangrijke mate te maken met de hogere kosten die verbonden zijn aan de meer intensieve begeleiding die een SVK-verhuring inhoudt. Men kan dan ook verwachten dat tegenover deze hogere kost een beter resultaat staat voor sociale doelen. De evaluatie van de kosteneffectiviteit bevestigt dit, maar wijst ook op de minder goede resultaten van het SVK-systeem voor andere doelen, waaronder de betaalbaarheid voor de huurder.
Waar kosteneffectiviteit gaat over de relatie tussen kosten en effecten van deze kosten voor de samenleving, gaat efficiëntie over de verhouding tussen kosten voor de organisatie en de outputs. Sommige organisaties kunnen eenzelfde output leveren voor minder kosten dan andere. We kunnen zo organisaties vergelijken wat betreft hun efficiëntie en nagaan of die efficiëntie samenhangt met factoren waarop het beleid van invloed is. Eén van de factoren die we met deze efficiëntie-analyses wilden onderzoeken, is de schaal van SHM’s en SVK’s. De analyses wijzen voor de SHM’s allemaal zeer sterk in dezelfde richting, namelijk dat de schaal een eerder negatief (en meestal ook statistisch significant) effect heeft op de efficiëntie. Dit wijst er op dat grotere organisaties voor een bijkomende eenheid output een relatief hogere kost hebben dan kleinere organisaties. Voor de SVK’s was het negatieve schaaleffect minder eenduidig.
De relevantie van deze bevindingen voor het beleid ligt in de eerste plaats in het transparant maken van de implicaties van de beleidskeuzes. De financieringsmechanismen van de sociale huisvesting zijn zodanig complex dat het tot nu toe erg onduidelijk was wat de kostprijs is van een bijkomende sociale huurwoning. Dit onderzoek heeft daarin klaarheid gebracht en heeft een methodologie opgeleverd die ook kan worden ingezet om de kost voor de overheid (en voor huurder en verhuurder) van aanpassingen aan het financieringsmechanisme te berekenen. Het hoofdstuk over efficiëntie ten slotte werpt een nieuw licht op de discussie over de schaal van SHM’s en SVK’s.
Doorheen het hele rapport werd duidelijk hoe sterk de beschikbaarheid en kwaliteit van data bepalen wat mogelijk is in beleidsevaluaties. De door ons gebruikte input-, output- en omgevingsindicatoren zijn niet de meest verfijnde meetinstrumenten. Daarom eindigt het rapport met aanbevelingen voor het verzamelen en bijhouden van gegevens over de sociale huisvesting.
