In dit rapport maken we gebruik van een unieke dataset die inwoners in Vlaanderen opvolgt tussen 2001 en 2011 van en naar verschillende buurten. We analyseren de verhuiskans en -uitkomsten van huurders die in gentrificerende buurten in Vlaanderen wonen. We definiëren gentrificerende buurten als armere buurten in 2001 die een sterke stijging kennen van hun gemiddeld inkomen tussen 2001 en 2011. Buurten worden vervolgens geclassificeerd als niet-gentrificerend, matig gentrificerend of sterk gentrificerend. Gentrificerende buurten hebben in 2011 een groter aandeel hoger opgeleiden, minder werkloosheid, een hoger renovatiegehalte en een tragere veroudering van de woonvoorraad. Onze analyse is beperkt tot de Vlaamse agglomeratiegemeenten en centrumsteden. Van de 1 047 buurten met een laag inkomen in 2001 in deze steden identificeren we 162 buurten die matig gentrificeren en 124 buurten die sterk gentrificeren tussen 2001 en 2011. Onze controlegroep bestaat uit 761 niet-gentrificerende buurten.
Via lineaire kansmodellen bestuderen we eerst of huurders in gentrificerende buurten een grotere kans hebben om te verhuizen tussen 2001 en 2011 dan huurders in niet-gentrificerende buurten (i.e. een indicatie van het verdringingseffect). In de analyse houden we rekening met diverse karakteristieken op individueel en buurtniveau die helpen verhuisbewegingen te verklaren, zoals de leeftijd, het huishoudtype en de opleiding van het huishouden. In tegenstelling tot eerdere studies vinden we significant bewijs dat private huurders verdrongen worden uit gentrificerende buurten: private huurders wonende in een sterk gentrificerende buurt in 2001 hebben een hogere kans om te verhuizen uit hun buurt vergeleken met gelijkaardige huurders in niet-gentrificerende buurten. De kans is echter klein: 2,9% op een basiskans van 60% in agglomeratiegemeenten (2,8% in centrumsteden). Significante interactietermen met huurders met een laag inkomen in een tweede specificatie tonen aan dat dit effect bijna verdubbeld is voor huurders met een laag inkomen (in het onderste deciel of kwartiel). De resultaten lijken dus consistent met (geringe) verdringing uit gentrificerende buurten.
Vervolgens analyseren we de woning en buurt van aankomst van huurders die vertrekken uit gentrificerende buurten tussen 2001 en 2011. We vergelijken woning- en buurtuitkomsten, waarbij we hun initiële situatie in 2001 vergelijken met hun nieuwe locatie in een woning en buurt in 2011. Private huurders die verhuizen uit sterk gentrificerende buurten hebben een respectievelijk 5,8% en 1,8% hogere kans om te verhuizen naar een buurt met een lager inkomensniveau en een buurt met minder voorzieningen (t.o.v. de gemeente), vergeleken met private huurders in niet-gentrificerende buurten. In tegenstelling tot het verdringingseffect, zijn deze effecten wel degelijk groot vergeleken met de basiskans op deze uitkomsten. We vinden ook een grote kans voor huurders met een laag inkomen (eerste inkomenskwartiel) op verhuis naar een sociale woning (2,9%). Nog armere huishoudens (in het eerste inkomensdeciel) trekken dan weer naar buurten met een lager inkomen.
In het algemeen lijken de data consistent met de (geringe) verdringing van private huurders uit gentrificerende buurten. Er zijn ook indicaties dat deze huurders ook benadeeld worden in hun nieuwe buurt (lager inkomen en minder voorzieningen), waarvoor de kans wel veel hoger is. Met andere woorden: deze huurders worden mogelijk geconfronteerd met een gebrek aan alternatieven om naartoe te verhuizen, en belanden in buurten met een lager inkomensniveau en minder voorzieningen en/of kleinere woningen. Dit draagt bij tot het idee dat gentrificatie slechts de armoede naar andere stadsdelen verplaatst. In de conclusie bespreken we enkele beleidsimplicaties en pistes voor verder onderzoek.
