In dit rapport bespreken we hoe het filteringsproces in de Vlaamse woningmarkt functioneert. De theorie achter filtering stelt dat naarmate woningen ouder worden, ze goedkoper geprijsd op de markt komen en dus beschikbaar worden gesteld voor huishoudens met een lager inkomen dan de oorspronkelijke huishoudens in die woningen. Woningen filteren ‘omlaag’ indien ze bewoond worden door huishoudens met een lagere inkomens naarmate ze ouder worden. Dit zorgt theoretisch voor een betaalbaar aanbod dat voorzien wordt door de woningmarkt zelf. Woningen kunnen echter ook ‘omhoog’ filteren indien ze bewoond worden door huishoudens met een hoger inkomen naarmate ze ouder worden.
De analyse gebeurt op basis van Censusdata voor Vlaanderen aan de hand van een repeat income model, dat de relatie blootlegt tussen de ouderdom van een woning en het inkomen van haar huidige inwoners t.o.v. de vorige inwoners. De resultaten tonen aan dat in de eerste 30 jaar van de levenscyclus van een woning deze omlaag filtert en er dus huishoudens met een lager inkomen (vergeleken met de voorgaande inwoners van de woning) in komen wonen. Huurwoningen filteren sneller door dan koopwoningen: een huishouden van een huurwoning of huurappartement van 50 jaar oud heeft een inkomen dat ±75% bedraagt van een huishouden in een nieuwbouwwoning. Na 94 jaar is dat 53%. Voor huishoudens in een koopwoning is dit respectievelijk 84% na 50 jaar in de levenscyclus van de woningen. Vlaamse woningen die verouderen vertonen dus wel degelijk de neiging om omlaag te filteren. Belangrijke nuance hierbij is dat dit wil zeggen dat filtering kan bijdragen aan betaalbaardere woningen voor dergelijke huishoudens, maar dat we niet kunnen besluiten of het leidt tot voldoende betaalbare woningen en of deze gefilterde woningen van voldoende kwaliteit zijn. Bovendien is het niet vanzelfsprekend dat dit tempo hoog genoeg is om voor voldoende betaalbare woningen te zorgen.
Het filteringsproces werkt echter niet op een gelijkaardige manier in heel Vlaanderen. In centrumsteden filteren de ééngezinswoningen voor huur slechts minimaal omlaag vergeleken met huur-eengezinswoningen buiten centrumsteden. Voor de ééngezinswoningen bij eigenaars in centrumsteden zien we dat deze niet omlaag filteren, en de grotere ééngezinswoningen zelfs omhoog. Dit geldt niet alleen in de centrumsteden zelf, maar ook hun agglomeratie en banlieue. Het trage of omhooglopende filtertempo in de Vlaamse centrumsteden is sterk geassocieerd met de woningprijsinflatie in deze gebieden. Daarnaast is er een verschraling van het aanbod van huurhuizen (reeds onderzocht door Winters 2016 en Vastmans 2016), i.e. eengezinswoningen en grote woningen die uit de private huur verdwijnen. Huurhuizen worden mogelijks opgekocht door eigenaar-bewoners. Onze analyses in centrumsteden alsook in de stadsgewesten (hun agglomeratie en de banlieue) duiden erop dat filtering wel zich wel voordoet voor appartementen. Maar mogelijk wijst dit ook net op een groot betaalbaarheidsprobleem. Dit kan ook betekenen dat er een sterke druk ligt op het onderste segment van huurappartementen in dichtbevolkte gebieden. De appartementen worden bezet door huishoudens met een lager inkomen naarmate ze ouder worden, maar het effect van ouderdom op de huurprijzen is beperkt en wijst er eerder op dat hier waarschijnlijk de grootste betaalbaarheidsproblemen voorkomen.
De beperkte werking van filtering wordt veroorzaakt door een te beperkt aanbod, vooral binnen centrumsteden. Een voor de hand liggende mogelijke oplossing is bijgevolg het aanbod te vergroten. Het is immers een economische wetmatigheid dat het aanbod vergroten, zowel het gesubsidieerd als het niet-gesubsidieerd aanbod, helpt om de betaalbaarheid te verbeteren (zie Zuk & Chapple, 2016). Hoe dit aanbod er best uitziet is niet het onderwerp van deze studie. Bovendien is de kwaliteit van ‘gefilterde’ woningen niet gegarandeerd. Tot slot zegt onze studie niets over het gebruik van instrumenten langs de vraagzijde (huursubsidies) en aanbodzijde (sociale woningen) alsook hun effect op het filteringsproces.
